31 أكتوبر 2022 – كشفت سَفِلز، الشركة العالمية الرائدة في مجال الاستشارات العقارية، عن النسخة الأحدث من تقريرها حول أداء سوق العقارات في عُمان، الذي يقدم لمحة شاملة عن بيئة الاقتصاد الكلي في السلطنة، مع التركيز على قطاعي العقارات السكنية والتجارية.
وتعليقاً على هذا الموضوع، قال سوابنيل بيلاي، مدير قسم الأبحاث في الشرق الأوسط لدى شركة سَفِلز:”سجل اقتصاد السلطنة مستوى جيد من التعافي من آثار كوفيد-19 وتراجع أسعار النفط. ويعدّ موقف الحكومة اليوم من الناحية المالية أقوى بكثير مما كان عليه خلال السنوات الأخيرة على الرغم من الأزمة الصحية، وذلك بفضل سياساتها المالية الحكيمة، حيث شهدت الأشهر الماضية تسارعاً في مشاريع الاستثمار الحكومي، إلا أن قطاع العقارات لا يزال يواجه صعوبات عديدة رغم بوادر استقرار السوق”.
وفقاً لمعلومات صندوق النقد الدولي، انكمش اقتصاد السلطنة (وفقاً للأسعار الحالية) بنسبة 17% خلال عام 2020 نتيجة أزمة كوفيد-19 وانخفاض أسعار النفط، إلا أن التوقعات أشارت إلى تحقيق نمو يتجاوز 16% خلال عام 2021.
وأدت أزمة كوفيد-19 عام 2020 إلى تسارع انخفاض عدد الوافدين الذي بدأ في عام 2017، حيث غادر حوالي 230 ألف وافد عُمان على مدار العام. وواصل العدد تراجعه خلال العام الماضي، ولكنه عاد ليسجل ارتفاعاً خلال النصف الأول من عام 2022 بنسبة 10% تقريباً، معظمهم من العمال مع أعداد محدودة من أصحاب الخبرات المهنية.
أداء سوق تأجير المساحات المكتبية
شهدت السنوات الأخيرة زيادةً كبيرةً في المساحات المكتبية الجديدة التي تجاوزت الطلب المحدود عليها. وتبلغ المساحة الإجمالية للمكاتب من الشريحة المتوسطة والمرتفعة في سوق الإيجارات في العاصمة مسقط حوالي 400 ألف متر مربع وفقاً لتقديرات سَفِلز، فيما تبلغ مساحة المكاتب قيد الإنشاء حوالي 100 ألف متر مربع، إلا أن الكثير منها هو من الشريحة المنخفضة إلى المتوسطة. وتجسد انخفاض الطلب مقارنةً بالعرض في الضغط السلبي على معدلات الإشغال، حيث لا يوجد سوى عدد محدود من المباني بمعدلات إشغال تتجاوز 70%.
وعلى أرض الواقع، انخفضت قيم الإيجارات القابلة للتحقيق اليوم بنسبة 5 إلى 10% خلال عام 2021، كما أنها اليوم أقل بنسبة 25% إلى 40%، عما كانت عليه في عام 2015، مع امتلاك سوق شاطئ القرم أكبر قدرٍ من المرونة. ومع ذلك، يرجَّح أن يكون للارتفاع الملحوظ مؤخراً في أسعار النفط، إذا ما استمر، آثار إيجابية على القطاع التجاري، ما قد يساهم في تعزيز الطلب والإشغال.
ومن جانبه، قال ماثيو رايت، رئيس قسم الاستشارات لدى سَفِلز عُمان “نتوقع أن تستمر الظروف الصعبة في السوق خلال الفترة المتبقية من عام 2022 على صعيد الطلب وقيم الإيجار القابلة للتحقيق، إلا أن ارتفاع أسعار النفط من شأنه، إذا ما استمر، أن يقدم بعض الزخم للنشاط التجاري”.
أداء سوق تأجير الوحدات السكنية
شهدت سوق الإيجار في جميع أرجاء مسقط تطوراً واسعاً في الوحدات السكنية، وخاصةً الشقق السكنية من الشريحة المنخفضة والمتوسطة مع مرافق محدودة أو دون مرافق، خلال السنوات الأخيرة، ما أدى إلى زيادة كبيرة في العرض في ظل التراجع المطرد لمستويات الطلب.
ويقلل العديد من الوافدين، الذين يشكلون المحفز الأساسي للطلب في سوق الإيجارات السكنية، من إنفاقهم نتيجة ارتفاع تكاليف المعيشة إضافةً إلى مخاوف تتعلق بالمستقبل المهني في ظل إطلاق مبادرات التوطين.
وقاد الانخفاض الملحوظ في أعداد الوافدين في مسقط خلال السنوات الأخيرة إلى انخفاض موازٍ في الطلب على الإيجارات السكنية، ولذا فإن الأسعار المنافسة باتت تلعب دوراً رئيسياً في استقطاب المستأجرين والاحتفاظ بهم.
ويبرز الإقبال على الجودة كأحد التوجهات الرئيسية التي سُجلت خلال السنتين الماضيتين مع توافر العقارات عالية الجودة بقيم إيجارات مقبولة أكثر، وهو ما كان واضحاً في مشروع الموج، حيث تحظى المنازل والفلل بمعدلات إشغال عالية، بينما شهدت الشقق تزايداً في الطلب.
كما شهدت الإيجارات في المواقع المعروفة مثل الموج تصحيحاً تدريجياً، إلا أنها أبدت مرونةً نسبية، حيث انخفضت إيجارات المنازل والفلل في هذه المواقع بنسبة 15 إلى 20% مقارنةً بعام 2014، لتسجل أداءً أفضل من السوق عموماً. وشهدت قيم الإيجارات ميلاً عاماً نحو الاستقرار خلال الأشهر الستة الأخيرة، خاصةً بالنسبة للعقارات عالية الجودة.
وبدوره، قال إحسان خاروف، مدير سَفِلز في سلطنة عُمان: “ستستمر ظروف السوق الصعبة بالنسبة لمالكي العقارات خلال الفترة المتبقية من عام 2022، كما هو حال سوق العقارات التجارية، إلا أن المعطيات الحالية تشير إلى أننا نقترب من أخفض نقطة للسوق، أو أننا وصلنا إليها بالفعل، حيث يرجَّح أن يتباطأ الانخفاض في الإيجارات خلال الفترة المقبلة. ويشير العرض المحدود قياساً بالطلب على المنتجات عالية الجودة إلى أن المنازل والفلل في المواقع المرغوبة مثل الموج ومسقط هيلز ستشهد تحسناً معتدلاً في قيم الإيجارات خلال السنة المقبلة”.
